探訪“菜鳥(niǎo)村”：征地、開(kāi)發(fā)，一切為了馬云的物流地產(chǎn)GDP？

  智能物流到底怎么搞?這個(gè)問(wèn)題在物流業(yè)內(nèi)有很多種設(shè)想，不過(guò)，馬云和他的菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)給出了一個(gè)最直接的答案：首先得有地，以“萬(wàn)平方米”為單位的土地。

  在馬云的設(shè)想中，菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)要利用開(kāi)放的數(shù)據(jù)應(yīng)用平臺(tái)，在浙江、天津、四川、廣東等八個(gè)節(jié)點(diǎn)城市，用5-8年的時(shí)間建立一張能支撐日均300億(年度約10萬(wàn)億)網(wǎng)絡(luò)零售額的智能骨干網(wǎng)絡(luò)。

  這個(gè)計(jì)劃很快與地方政府一拍即合，大量以菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)為核心的物流工業(yè)區(qū)被列入政府規(guī)劃中，這是GDP與互聯(lián)網(wǎng)的天然結(jié)合。

  “菜鳥(niǎo)村”的煩惱

  58歲的張家民夾著煙在自家地頭的樹(shù)下閑坐著，面對(duì)著眼前一大片荒草瘋長(zhǎng)的葡萄園，他不時(shí)長(zhǎng)嘆一口氣。屋后正是大規(guī)模的新建樓盤(pán)和工業(yè)廠房，在陣陣聒噪的蟬鳴聲中，這里很難再保持以往的清靜。

  張家民的煩惱，來(lái)自于家里舊報(bào)紙上的一則新聞：

  “2013年5月，阿里巴巴宣布與金華市簽訂中國(guó)電子商務(wù)新城項(xiàng)目投資合作協(xié)議，協(xié)議約定用地總面積1500畝，計(jì)劃總投資150億元，兩年內(nèi)完成一期項(xiàng)目建設(shè)并投入運(yùn)營(yíng)，五年內(nèi)完成整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)?！弊鳛椴锁B(niǎo)網(wǎng)絡(luò)落地的第一站，阿里巴巴計(jì)劃在金華打造一個(gè)覆蓋全浙江的節(jié)點(diǎn)基地，張家民所在的張宅村正是菜鳥(niǎo)一期工程的落地點(diǎn)，并被很快納入征地范圍，前期工程涉及600余畝土地，這意味著整個(gè)村子都要搬遷。

  在外界看來(lái)，得益于阿里巴巴的大手筆投資，張宅村是名副其實(shí)的“菜鳥(niǎo)村”。但世代務(wù)農(nóng)的村民對(duì)于菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)并不熟悉，他們唯一聽(tīng)過(guò)的只有浙商馬云，并認(rèn)為阿里巴巴是世界級(jí)的大財(cái)團(tuán)。

  很快，挖掘機(jī)的轟鳴打破了往日的平靜，張宅村村前數(shù)百畝土地的葡萄苗、水稻被連根拔起，并被反復(fù)碾壓夯平。同時(shí)，還有工作組來(lái)到他們宅院仔細(xì)丈量尺寸，連高度都要測(cè)量。工作組離開(kāi)后，張家民想試著趁夏天再種一季水稻，但很快又被再次拔掉，他同時(shí)被告知，作為阿里巴巴菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)的二期工程，已經(jīng)被計(jì)劃征收的土地不允許種植，同時(shí)房屋也不能改建或是重建。

  在整個(gè)菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)的戰(zhàn)略意圖中，位于金華的這1500畝土地，將會(huì)建成整個(gè)華東區(qū)最大的智能物流骨干網(wǎng)絡(luò)。與此同時(shí)，金義都市新區(qū)是金華市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的新城區(qū)，計(jì)劃打造成產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)的電子商務(wù)新城，急需引入重點(diǎn)項(xiàng)目。于是雙方一拍即合，在短短3個(gè)月內(nèi)就完成了土地征遷。

  張宅村委會(huì)主任胡躍進(jìn)告訴《IT時(shí)報(bào)》記者，在金義都市新區(qū)的建設(shè)規(guī)劃中，張宅村臨近的區(qū)塊有1200畝地要征遷，其中600余畝地出讓給菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)。在后續(xù)的規(guī)劃中，土地會(huì)陸續(xù)出讓給三通一達(dá)、中國(guó)郵政、中國(guó)移動(dòng)等企業(yè)。“目前已經(jīng)按照3.6萬(wàn)元/畝的價(jià)格發(fā)放補(bǔ)償，并且動(dòng)遷房在建設(shè)之中，將來(lái)會(huì)按照現(xiàn)有建筑面積1:4.3的比例補(bǔ)償符合條件的村民?！?/p>

  雖然被外界譽(yù)為“菜鳥(niǎo)村”，但在張宅村村民們眼中，這個(gè)象征性的稱呼無(wú)法與日后的生計(jì)畫(huà)等號(hào)。

  “我們也不會(huì)電子商務(wù)，現(xiàn)在沒(méi)了土地，接下來(lái)的日子要怎么過(guò)呢?”張家民發(fā)愁道，他只有4畝土地，拿到3.6萬(wàn)元/畝的補(bǔ)償后，第一時(shí)間繳納了社保，如今所剩有限。村子里其他年輕人都外出打工自謀生路，只剩下老人留守，對(duì)于搬遷至旁邊的樓房，這些世代以務(wù)農(nóng)為生的村民多少有些抵觸情緒。一旁一位六十多歲的村民擔(dān)心地說(shuō)道，“現(xiàn)在工廠只要年輕人，我們年紀(jì)大了也不適合打工。”

  大躍進(jìn)式的建設(shè)

  在金華市的地圖中，張宅村是位置偏遠(yuǎn)的一個(gè)小點(diǎn)，距離最近的市區(qū)也要四十多公里，道路沿途都是種滿了水稻的綠田，偶爾才經(jīng)過(guò)一兩座在建的工業(yè)園區(qū)。從金華火車站驅(qū)車，近一個(gè)多小時(shí)的車程后，才看到公路旁一塊不顯眼的藍(lán)色指示牌標(biāo)著張宅村。沿著一條小道直走，便到了這個(gè)只有五百多人的小村子。

  在張宅村的盡頭，一條小路將村子與工地分割開(kāi)來(lái)。不遠(yuǎn)處就是阿里巴巴正在建設(shè)的一期工程，現(xiàn)場(chǎng)正在進(jìn)行初步的土建工程，基本的倉(cāng)儲(chǔ)鋼架結(jié)構(gòu)已經(jīng)搭建起來(lái)，旁邊為阿里巴巴區(qū)塊配套的500KV高壓配電站也在積極改造之中，更遠(yuǎn)處是已經(jīng)接近建設(shè)尾聲的動(dòng)遷房和商品樓盤(pán)。

  按照阿里巴巴的計(jì)劃，菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)在金華總投資達(dá)到100億元，征地1500畝。一期工程中先動(dòng)用669畝，計(jì)劃建設(shè)新型物流倉(cāng)儲(chǔ)基地、電子商務(wù)和創(chuàng)意設(shè)計(jì)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群辦公設(shè)施。記者從金華市金義都市新區(qū)管委會(huì)出示的一份文件中看到，目前阿里巴巴已經(jīng)完成投資1億元，今年計(jì)劃追加投資8億元，并且要完成11萬(wàn)平方米廠房及宿舍樓建設(shè)，在“雙十一”之前投入試運(yùn)營(yíng)。

  “金華基地是菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)的示范樣板基地，建成后國(guó)內(nèi)其他基地都會(huì)復(fù)制這個(gè)模式?！苯鹆x都市新區(qū)管委會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展部副部長(zhǎng)杜華慶對(duì)記者介紹。

  按照阿里巴巴集團(tuán)前期的設(shè)想，菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)要在全國(guó)建立8個(gè)一級(jí)節(jié)點(diǎn)、16個(gè)二級(jí)節(jié)點(diǎn)、32個(gè)三級(jí)節(jié)點(diǎn)，一旦網(wǎng)絡(luò)成形，這些倉(cāng)儲(chǔ)將以收費(fèi)的形式，提供倉(cāng)庫(kù)空間給天貓和淘寶上的賣(mài)家以及其他電商公司使用。

  金華正是菜鳥(niǎo)最重要的核心基地之一，當(dāng)?shù)厥蓄I(lǐng)導(dǎo)甚至每隔半個(gè)多月就會(huì)到工地上視察。從去年6月份到年底，短短6個(gè)月內(nèi)完成了清表征遷、掛牌拍賣(mài)、開(kāi)工儀式一系列工作，這一進(jìn)程讓阿里巴巴方都感到吃驚。

  “進(jìn)度最順利，速度最快，全國(guó)少有!”在一次內(nèi)部會(huì)議上，馬云如此稱贊這個(gè)園區(qū)的進(jìn)度。實(shí)際上，菜鳥(niǎo)在全國(guó)的八個(gè)節(jié)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)中，金華是為數(shù)不多的能夠一次性拿出如此大規(guī)模土地的城市之一。

  IT時(shí)報(bào)記者獲悉，在阿里巴巴一期工程的建設(shè)項(xiàng)目中，今年4月當(dāng)?shù)卣磐瓿缮襟w處理和土地平整，以及通訊線路和11萬(wàn)伏高壓線塔的遷移，但在項(xiàng)目表中卻規(guī)定今年9月底就要完成22萬(wàn)平米的電商倉(cāng)儲(chǔ)用房建設(shè)并驗(yàn)收，同比與京東、蘇寧等電商的建倉(cāng)進(jìn)度，菜鳥(niǎo)的速度可以用“大躍進(jìn)”來(lái)形容。

  “路走歪了”的質(zhì)疑

  然而，對(duì)于菜鳥(niǎo)的模式，并不是所有人都認(rèn)同。

  不久前，商務(wù)部電子商務(wù)司副巡視員聶林海公開(kāi)對(duì)菜鳥(niǎo)的發(fā)展路徑提出了質(zhì)疑。他說(shuō)，菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)到處建物流基地建倉(cāng)儲(chǔ)，“因?yàn)榻?jīng)不住誘惑，地方政府太重視電子商務(wù)，給他非常便宜的地”，菜鳥(niǎo)的路“走歪了”。

  盡管處于上市前的緘默期，但阿里對(duì)此指責(zé)奮起反擊。阿里巴巴集團(tuán)首席市場(chǎng)官王帥發(fā)布微博回應(yīng)稱，在全國(guó)各個(gè)物流中心區(qū)域建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)中心，搭建連通全國(guó)的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)體系是支撐智能骨干網(wǎng)的“下半身”，這個(gè)下半身，事關(guān)“命根子”，實(shí)在缺不了。

  “命根子”當(dāng)然很重要，但的確很便宜。

  為了吸引菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)這樣的明星項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣o予了特別優(yōu)惠的條件?！禝T時(shí)報(bào)》記者從金義都市新區(qū)管委會(huì)了解到，當(dāng)?shù)毓I(yè)用地價(jià)格平均在40萬(wàn)元左右/畝，如果按照這個(gè)價(jià)格來(lái)算，阿里巴巴在金華的1500畝地起碼要支付6億元左右的成本。

  相關(guān)資料顯示，2013年10月，金華市傳云物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)有限公司成立，法定代表人為阿里巴巴集團(tuán)兼菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)COO童文紅。中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)的交易公告顯示，兩個(gè)月后，它以總價(jià)7501.69萬(wàn)元的價(jià)格，獲得金義都市新區(qū)51.43公頃(相當(dāng)于771畝)的倉(cāng)儲(chǔ)用地，平均價(jià)格約合9.72萬(wàn)元/畝。

  但同樣是工業(yè)用地，在阿里巴巴地塊旁邊一家企業(yè)投入1810萬(wàn)元價(jià)格，卻只獲得3.77公頃(相當(dāng)于56.55畝)土地，約合32萬(wàn)元/畝，這意味著阿里拿地的價(jià)格低于正常價(jià)格的2/3。如果按照此均價(jià)估算，阿里巴巴在金華投入使用的1500畝地，僅需要1.4億元的價(jià)格即可拿下。

  同時(shí)，當(dāng)?shù)匾晃徊辉竿嘎缎彰墓賳T透露，當(dāng)初阿里巴巴集團(tuán)計(jì)劃在金華市拿地2000畝，其中1500畝用于菜鳥(niǎo)物流的建設(shè)，另外500畝做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但由于政府內(nèi)部反對(duì)意見(jiàn)過(guò)大，最終只能作罷?！芭赃吷虡I(yè)用地價(jià)格要105萬(wàn)元/畝，阿里以那么低的價(jià)格一下子拿那么多地，再搞商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，豈不是變成炒地皮的了?對(duì)外界影響很不好?！?/p>

  除了金華，一年來(lái)，菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)以迅雷不及掩耳之勢(shì)在全國(guó)各地掀起拿地高潮。在湖北武漢江夏區(qū)金口街道旭光村，今年4月26日，“武漢傳云江夏物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)有限公司”以總價(jià)9495萬(wàn)元、均價(jià)23.74萬(wàn)元/畝的代價(jià)正式獲得這里400畝土地的使用權(quán)。

  與金華市政府大開(kāi)綠燈的優(yōu)惠政策相比，阿里在武漢拿地并沒(méi)有獲得太多照顧。在菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)旁邊的幸福村，通用汽車于今年1月，分別以2090萬(wàn)元和2615萬(wàn)元的價(jià)格，拿下了占地6.66公頃和8.45公頃的工業(yè)用地，價(jià)格約在20.75萬(wàn)元/畝，這個(gè)價(jià)格甚至比菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)還要低出不少。

  在天津， 2013年第三季度，位于武清的阿里巴巴物流園一期倉(cāng)庫(kù)已建成，為菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)增加了10萬(wàn)平方米的存量。

  “三通一達(dá)”的沉默反擊

  菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)的野心并不止于自建倉(cāng)儲(chǔ)。

  2010年，馬云參股的百世物流完成了對(duì)匯通快遞70%的股權(quán)收購(gòu)。此舉曾被視為是阿里巴巴“云物流”戰(zhàn)略中重要的補(bǔ)充和備份。所謂“云物流”，即通過(guò)在線平臺(tái)，整合分散的社會(huì)物流資源，并實(shí)現(xiàn)基于訂單的物流“攬單”和“交付”服務(wù)。如今看來(lái)，阿里“云物流”可以視作智能骨干網(wǎng)的上層建筑，頗有“天網(wǎng)”(與“地網(wǎng)”相對(duì)，天貓牽頭負(fù)責(zé)與各大物流快遞公司對(duì)接的數(shù)據(jù)平臺(tái))的雛形。阿里巴巴在其中扮演的角色是網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的設(shè)計(jì)者，以及云端數(shù)據(jù)交互的建設(shè)者。

  2013年12月9日，阿里對(duì)海爾電器旗下日日順物流投資18.57億港元，共同設(shè)立合資公司。海爾日日順的大件配送，尤其是最后一公里的大件配送能力在國(guó)內(nèi)首屈一指。資料顯示，經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，日日順在全國(guó)建立了7600多家縣級(jí)專賣(mài)店，26000個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)專賣(mài)店，19萬(wàn)個(gè)村級(jí)聯(lián)絡(luò)站，以及在全國(guó)2800多個(gè)縣建立了物流配送站，布局了17000多家服務(wù)商，解決了三四級(jí)市場(chǎng)的配送難題。

  今年6月12日，中國(guó)郵政集團(tuán)和阿里巴巴集團(tuán)在京共同簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將在物流、電商、金融和信息安全領(lǐng)域開(kāi)展合作，共建智能物流骨干網(wǎng)絡(luò)。據(jù)了解。通過(guò)這個(gè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，郵政在全國(guó)的十幾萬(wàn)個(gè)網(wǎng)點(diǎn)將與菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)全面打通，并開(kāi)放給社會(huì)化物流。

  頻頻與這些出身名門(mén)的物流大佬合作，菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)顯然并沒(méi)有將成功的希望放在那些和電商擁抱最緊密的民營(yíng)快遞企業(yè)上。在2013年菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)成立之初，中圓通、順豐、中通、韻達(dá)、申通各出資5000萬(wàn)，占股1%。彼時(shí)的口號(hào)是要和菜鳥(niǎo)一起打造一套開(kāi)放、共享、社會(huì)化的基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)，通過(guò)自建、共建、合作、改造等多種模式，在全中國(guó)范圍內(nèi)形成一套開(kāi)放的社會(huì)化倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。

  事實(shí)上，“三通一達(dá)”并不買(mǎi)賬?！拔覀兊睦砟詈头桨竿耆灰粯印！鄙晖瘓F(tuán)董事長(zhǎng)陳德軍曾公開(kāi)表示，投這個(gè)錢(qián)，說(shuō)白了就是“給面子”。但除了這5000萬(wàn)，他表示不會(huì)再參與投資。同為浙商，馬云也沒(méi)有給陳德軍面子，在去年10月申通20周年慶中，馬云甚至沒(méi)有到場(chǎng)。

  很快，業(yè)內(nèi)傳出消息，“三通一達(dá)”抱團(tuán)深耕產(chǎn)業(yè)鏈，2億元投資的蜂網(wǎng)平臺(tái)近日正式上線，其中 “三通一達(dá)”四家快遞企業(yè)各占25%股份，董事長(zhǎng)由圓通董事長(zhǎng)喻渭蛟擔(dān)任，董事由申通董事長(zhǎng)陳德軍、韻達(dá)董事長(zhǎng)聶騰云、中通董事長(zhǎng)賴梅松組成。蜂網(wǎng)對(duì)外宣布主要聚焦四個(gè)方面：整合快遞上下游進(jìn)行投資，包括智慧快遞、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等;面向社區(qū)、校園和公共場(chǎng)所投資智能快遞柜，占領(lǐng)末端;跨境電商快遞資源整合;為“三通一達(dá)”搭建集中采購(gòu)的平臺(tái)，獲得巨大的議價(jià)能力。

  不難看出，蜂網(wǎng)的啟動(dòng)，其實(shí)是“三通一達(dá)”對(duì)菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)的抱團(tuán)博弈，并且很快有了實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。

  就在阿里巴巴大興土木的一期倉(cāng)儲(chǔ)旁邊，中通、圓通、申通也紛紛圈下了土地，緊鑼密鼓地建起了自己的物流基地。其中中通計(jì)劃投資1.8億，在金華建設(shè)包括綜合樓、電商創(chuàng)業(yè)中心、快件分揀車間等在內(nèi)的浙中總部基地。而申通和圓通也都計(jì)劃在金華建設(shè)包括倉(cāng)儲(chǔ)物流中心、快件轉(zhuǎn)運(yùn)中心在內(nèi)的浙中快件轉(zhuǎn)運(yùn)中心，預(yù)計(jì)于年內(nèi)完成建設(shè)。

  這可以看出菜鳥(niǎo)與“三通一達(dá)”的分歧。陳德軍表示，申通未來(lái)的重心還是在自己的物流平臺(tái)上，而不是菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)，將來(lái)也不會(huì)和菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)共享倉(cāng)儲(chǔ)。

  阿里式“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”

  在菜鳥(niǎo)自己描述的商業(yè)模式中，核心盈利不會(huì)來(lái)自租金，而是“天網(wǎng)”的大數(shù)據(jù)服務(wù)，具體而言，通過(guò)數(shù)據(jù)和信息服務(wù)來(lái)幫助自己的客戶不斷降低庫(kù)存和網(wǎng)點(diǎn)分配，幫助快遞企業(yè)實(shí)現(xiàn)貨物的快進(jìn)快出。

  但它同時(shí)承認(rèn)，在物流倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)落地時(shí)，還會(huì)建立起商業(yè)項(xiàng)目，并鼓勵(lì)租戶在園區(qū)內(nèi)開(kāi)設(shè)類似于品牌旗艦店的O2O體驗(yàn)店。具體來(lái)說(shuō)，就是希望平臺(tái)內(nèi)的商戶、尤其是淘寶商城內(nèi)的中小賣(mài)家能夠來(lái)此租庫(kù)、開(kāi)店乃至生活。再吸引為商家提供軟件服務(wù)的IT公司來(lái)這里，直至形成一個(gè)完整的電商生態(tài)圈。

  “菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)本質(zhì)上還是地產(chǎn)性質(zhì)開(kāi)發(fā)?！币晃辉鵀椴锁B(niǎo)網(wǎng)絡(luò)提供過(guò)方案的某物流咨詢公司負(fù)責(zé)人告訴《IT時(shí)報(bào)》記者，真正要建設(shè)覆蓋全國(guó)的智能骨干網(wǎng)，根本不需要圈這么多地，現(xiàn)有的物流網(wǎng)和信息資源已經(jīng)完全足夠，只需要將信息平臺(tái)和物流網(wǎng)絡(luò)重新整合即可。

  該人士告訴記者，目前業(yè)內(nèi)共同面臨的一個(gè)問(wèn)題是，由于商業(yè)地產(chǎn)非常稀缺，許多企業(yè)另謀他路，借著物流地產(chǎn)的名義在全國(guó)圈地，但缺乏后續(xù)開(kāi)發(fā)規(guī)劃導(dǎo)致土地閑置的情況非常嚴(yán)重，所以也就有了前文的“走歪了”一說(shuō)。

  在菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)以倉(cāng)儲(chǔ)核心為驅(qū)動(dòng)的“地網(wǎng)”中，其商業(yè)模式其實(shí)與新加坡普洛斯、豐樹(shù)集團(tuán)等專業(yè)物流地產(chǎn)商并無(wú)太大區(qū)別——在圈地建好物流倉(cāng)儲(chǔ)后，吸引物流、電商等企業(yè)入駐，形成以電子商務(wù)為核心的CBD商圈。

  但一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題在于，物流地產(chǎn)自身依靠租金的回報(bào)周期較長(zhǎng)，一般需要8~12年。這也就給作為電商跨界進(jìn)軍地產(chǎn)的菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)提出了個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，如此長(zhǎng)周期的回報(bào)該如何支撐地網(wǎng)商業(yè)模式?

  “普洛斯和豐樹(shù)集團(tuán)的核心其實(shí)也不在租金服務(wù)，它依靠來(lái)自國(guó)外資本市場(chǎng)的資金在國(guó)內(nèi)拿下的物流板塊項(xiàng)目，目的是拉高自身估值在資本市場(chǎng)快速擴(kuò)張，本質(zhì)上是以資本為驅(qū)動(dòng)?！痹撊耸扛嬖V記者，在某種意義上，菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)也是阿里為了增加IPO上市砝碼而準(zhǔn)備。

  戴德梁行中國(guó)區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵也表示，菜鳥(niǎo)模式就是物流地產(chǎn)常采取的 “輕-重-輕”的發(fā)展模式：從開(kāi)發(fā)商在國(guó)內(nèi)購(gòu)地、自建物流倉(cāng)儲(chǔ)、出租獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，到國(guó)外市場(chǎng)上通過(guò)資本化運(yùn)作，把現(xiàn)金流轉(zhuǎn)嫁給資本市場(chǎng)做長(zhǎng)期持有，這個(gè)模式已經(jīng)基本成熟。

  但另一方面來(lái)說(shuō)，由于地方政府都很重視電子商務(wù)概念，電商企業(yè)拿地要比純粹的物流地產(chǎn)商容易，很多電商因此獅子大開(kāi)口，拿下顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于自需的土地，這意味著它們未來(lái)可能會(huì)轉(zhuǎn)做物流地產(chǎn)。

  在這一必然趨勢(shì)下，未來(lái)最大的問(wèn)題是電商除了用掉自己的這部分以外，剩下的土地怎么做市場(chǎng)化的物流地產(chǎn)。

  “電商企業(yè)的市場(chǎng)化能力有待考量，畢竟它們更多關(guān)注自身所在的電商領(lǐng)域。而物流地產(chǎn)不僅只有電商，更多使用者是國(guó)際性的第三方物流公司，可能是海運(yùn)的、空運(yùn)的貨運(yùn)公司等，基本跟電商不搭界。如果它們要真正全面進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，怎么去做市場(chǎng)是要慎重考慮的?！碧K智淵說(shuō)道。